Информационный портал по саморегулированию

Пять поправок в 214 Федеральный Закон, которые изменят строительный рынок

Пять поправок в 214 Федеральный Закон, которые изменят строительный рынок

С 1 июля начали действовать новые требования в федеральном законодательстве, которые касаются договоров долевого участия. В соответствии с этими поправками стоимость новых проектов застройщиков существенно увеличится, при этом граждане могут отказаться участвовать в долевом строительстве. Большинство экспертов делают неприятные прогнозы: цены на новостройки неизбежно возрастут, при этом огромное количество девелоперских компаний просто перестанут работать.

Основное преобразование связано с механизмом финансирования строительства жилых объектов. В соответствии с новыми требованиями, ДДУ перестанут заключаться с июля 2019 года. Теперь дольщики не будут вносить деньги в проекты, а застройщик будет пользоваться банковскими кредитными средствами. Другие изменения касаются непосредственно застройщиков: не соблюдая новые требования, компании утрачивают правомочие привлекать активы покупателей. Наиболее неблагоприятными для компаний-застройщиков станут пять видов нововведений.

Переход на счета эскроу

Большое количество инвестиций в жилищные проекты представляет собой привлечение средств покупателей на основании ДДУ. Через год компании не смогут привлекать активы дольщиков напрямую. Средства будут поступать на созданные для этого банковские счета под названием эскроу, то есть банковская организация будет осуществлять их доверительное хранение. Только после ввода объекта в эксплуатацию и получения правомочий собственности хотя бы одним дольщиком, застройщику можно осуществлять расход денежных средств.

При этом банк будет выделять кредиты таким компаниям на проведение строительных работ под определенные проценты. При этом самые крупные денежные средства застройщик будет занимать на первой стадии реализации строительного проекта, когда покупатели только начинают приобретать квартиры. Не так давно у организаций появился выбор, в соответствии с которым они могут перейти на специализированные счета в добровольном порядке, в этом случае они не обязаны следовать новым требованиям в законодательстве. Если деньги будут привлекаться напрямую по договорам долевого участия, вступают в силу вышеуказанные ограничения.

Ограничение по опыту работы

Изменения в законодательстве включают в себя термин специализированного застройщика, который имеет минимум трехлетний опыт строительства домов с множеством квартир, общая площадь здания при этом должна составлять не менее 10 тыс. кв. м. Опыт может быть получен в качестве девелопера или генерального подрядчика. Еще одно требование — наличие правомочий на строительную площадку. На данный момент действует ситуация, при которой инвестором строительных работ и компанией, которая привлекает дольщиков, могут быть различные организации.

Застройщик не может потратить на административные и прочие расходы свыше 10 % от общей стоимости строительства

Еще одни требования касаются финансовых механизмов предпринимательства. Сторона-застройщик не вправе потратить на расходы административного и другого характера более 10 процентов от общей стоимости строительных работ. Расходы включают в себя оплату услуг банковской организации, выплату зарплат строителям, затраты на рекламную кампанию, коммунальные платежи, плату за арендные места и так далее.

Над всеми расходами ведется контроль со стороны банка. Он может блокировать любые операции, которые не соответствуют законодательству о долевом строительстве. Иными словами, банковские сотрудники будут контролировать расходы до лимита в 10 процентов, после превышения этого лимита все операции будут запрещены. По мнению экспертов, такая величина вполне достаточна для расходов управленческого характера. Тем не менее, такое ограничение затрагивает широкий спектр материальных затрат, в том числе и на маркетинговые кампании. Некоторые проекты строительства предполагают высокую долю расходов на рекламу, особенно при небольших размерах жилого комплекса. В таких ситуациях застройщик может не уложиться в регламентированные лимиты.

Общая сумма авансовых платежей не должна превышать 30 %

В новой редакции законодательства вводятся ограничения на величину платежей авансового характера, которые сторона-застройщик может передать подрядчикам для проведения работ. Такие работы предусматривают строительство многоквартирных объектов, разработку проектных документов, экспертизу данной документации, проведение инженерных изыскательных действий, возведение и реконструкцию инженерно-технических объектов на участке строительства, подготовку документов для планировки территории на объекте.

Величина платежей по вышеперечисленным расходам не должна быть более 30 процентов от общей стоимости проекта. Тем не менее, эксперты отмечают, что значительная доля расходов приходится на то время, когда строительные работы еще и не начинаются. Например, работа над проектными документами должна быть оплачена еще до начала возведения здания, иногда это делается на свои деньги, а не на средства дольщиков. На небольших рынках в регионах поставщики стройматериалов и другие компании выступают в качестве монополистов, поэтому они могут потребовать от застройщиков больших авансовых платежей, что приведет к сложностям в реализации проекта в условиях строгого лимита.

Нарушение сроков приведет к запрету на новые проекты

Это еще одна строгая мера для нарушителей сроков ввода объекта в эксплуатацию. Теперь власти могут отказать в оформлении заключения о соответствии дома установленным нормативам, а без этого документа компания не может заключать новые договоры долевого участия.

Если же у застройщика имеется проект, сроки сдачи которого нарушены на три месяца (и больший период), соответствующие органы откажут компании в строительстве новых объектов.

При этом речь идет именно о периоде завершения строительства, которые прописаны в декларации, а не о передаче ключей жильцам. Такая мера улучшит дисциплину застройщиков и защитит интересы покупателей, с другой стороны возникнут сложности у крупных организаций, которые ведут сразу несколько масштабных проектов.

Короткая ссылка на статью: http://сросегодня.рф/~QjMu0